2024년 부동산 시장은 정말 차가웠습니다. 연 초에 서울은 약간 오름세를 보였으나, 2024년 가을 정부의 대출규제로 부동산 거래가 끊켰습니다. 그 이후 계염령 선포 등 예측할 수 없는 정체 이슈들로 인해 부동산 시장은 여전히 차갑습니다.
차가운 분위기 속에서 부동산 R114는 '2025년 달라지는 부동산 제도'를 발표했습니다. 부동산 R114는 내년에는 꾸준한 주택공급 확대 정책과 가계 부채를 관리함과 동시에 금융비용 완화 및 다양한 세제 혜택 등이 예상된다고 밝혔습니다.
해당 자료를 토대로 바뀌는 부동산 제도를 알아보겠습니다.
1. 대출 중도상환수수료 50% 인하
주요 시중은행의 주택담보대출(주담대)과 신용대출의 중도상환수수료가 내년 1월부터 50% 인하됩니다.
정부에서 중도상환 시 발생하는 손실비용, 행정비용 등 실비용 내에서만 수수료를 부과할 수 있게 했기 때문에, 은행에서 부과할 수 있는 수수료가 줄어들게 되었습니다.
중도상환수수료는 대출 만기 전에 중도금에 대출금을 갚을 때 차주가 부담하는 비용입니다. 5대 시중은행의 주담대는 약 1.2%~1.4% 수준이고 신용대출은 0.6%~0.8% 수준의 수수료를 부과하고 있습니다.
정부에서는 차주의 부담을 줄이기 위해 주담대의 경우 0.6%~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 중도상환 수수료를 낮출 예정입니다.
다만, 2025년 1월 중순부터 취급하는 대출 상품에 대해서만 적용 예정이므로, 기존에 대출을 받으신 분들은 적용 가능여부를 은행에 별도로 확인하셔야 합니다.
2. 1주택자 인구감소지역 주택 및 비수도권 미분양 주택 신규 취득 시 세제 혜택
25년 1월부터는 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택을 새롭게 구입해도 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1주택자로 간주해 1가구 1주택 특례를 적용받습니다. 먼저 인구감소지역에 공시 가격 4억 원 이하의 주택 1채를 신규 취득할 경우 1주택자로 간주해 세제 혜택을 받습니다.
이는 인구감소지역의 주택 취득을 장려하기 위한 목적입니다.
또한, 비수도권에서 전용면적 85㎡이하, 취득가액 6억 원 이하인 미분양 주택을 취득하는 경우에도 혜택을 적용받습니다.
이는 비수도권의 미분양 주택을 해소하고 주택 시장의 균형을 맞추기 위해서 실시됩니다.
이에 따라 종부세는 12원까지 기본 공제받을 수 있고, 고령자나 장기보유자라면 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있습니다. 뿐만 아니라 양도세도 12억 원까지 비과세 혜택을 받고 장기보유특별공제도 최대 80%까지 적용됩니다.
3. 신상아 특례대출 소득조건 완화
신생아 특례대출로 아파트 구입 시 소득조건이 완화됩니다. 또한 전세자금 대출 소득 요건이 25년 1월부터 완화됩니다.
기존 부부 합산 연소득 1억 3천만 원에서 2억 5천만 원까지 3년간(2025~2027) 추가 완화됩니다.
추가로 특례대출기간에 추가 출산한 경우 금리를 현행 0.2% 포인트에서 0.4% 포인트까지 추가 우대하여 금리를 적용합니다.
단 구입자금 대상 주택 요건인 주택가액 9억 원 이하, 대출한도는 5억 원과 전세자금 대상 주택요건인 수도권 5억 원 지방 4억 원 이하, 대출 한도 3억 원 및 자산요건인 구입자금 자산 4억 6900억 원 이하는 그대로 유지됩니다.
이는 2025년 1월 1일 이후 출산한 가구에만 해당합니다.
4. 주택청약종합저축 세제지원 적용대상 확대
25년 1월부터 연소득 7000만 원 이하인 주택 청약종합저축 가입자의 소득공제 혜택이 무주택 세대주뿐만 아니라 배우자까지 확대됩니다.
납입액의 40% 한도인 연 300만 원까지 소득공제 혜택이 있습니다.
또한 청년우대형 주택청약종합저축의 경우 이자소득 비과세 대상도 세대주와 배우자까지 확대되는데, 총 급여액 3,600만 원 또는 종합소득 금액 2,600만 원 이하인 무주택 세대주가 대상이며 이자소득 비과세 한도는 500만 원입니다.
5. 안전진단 없이 재건축 가능
25년 6월부터 준공한 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이도 재건축이 가능해집니다. 또한 '재건축 안전진단'명칭을 '재건축 진단'으로 변경합니다.
재건축 진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과화면 가능하도록 절차가 변경됩니다.
현재 시행되는 재건축 절차는 안전진단을 통과하지 못하면 정비계획 입안 등 사업에 착수조차 할 수 없는 시스템입니다.
이번 규제 완화 조치는 재건축을 위한 진입 문턱을 낮추고, 재건축 기간을 최대 3년 가까이 단축하면서 주택공급 확대에도 기여할 것으로 예상하고 있습니다.
6. 스트레스 DSR 실시
내년 7월부터 스트레스 DSR(총부채원리금사환비율) 3단계가 시행되면서 가계대출 한도가 줄고 모든 금융권 대출이 규제를 받게 됩니다.
스트레스 DSR은 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 증가할 가능성 등을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 부과하여 대출 한도를 산출하는 제도입니다.
1단계는 2024년 2월 시행되었고
현재 시행 중인 2단계는 2024년 9월에 시행되었습니다.
3단계 DSR이 시행되는 25년 7월부터는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에 대해 적용됩니다.
마치며
2025년에 달라지는 부동산 제도에 대해 알아보았습니다. 전세대출과 주담대 대출 소득 한도가 늘어나면서 전세 대출 및 무주택자가 주택 구입을 할 수 있도록 돕고 있습니다.
또한, 수도권 외의 지역은 1 주택자에게 주택구입 시 세제혜택을 부여했습니다. 이를 통해 특히 죽어있는 지방 부동산 시장을 살리려는 것으로 보입니다.
